недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыЗагородная недвижимость

Почему не можем продать дом на Минке - НELP!!! ?

Москва 11 060 50

Добрый день,

не можем продать дом, цену снизили в прошлом году с 42 до 29.500 млн. - 40 соток лесной земли ИЖС на Минке в 30 км от Мкад? Ссылка на объявление: https://odintsovo.cian.ru/sale/suburban/153596388/


Советы 50
Алексей ФроловЛучший совет29 апреля 2018, 15:55

Татьяна, свою мотивацию и смысл который вы вкладываете в слова "рыночная цена", вы знаете лучше нас. Мы и не претендуем... Для специалистов рынка понятие "рыночная цена" означает диапазон цены от Х до Y по которой объект будет продан за время Z определяется параметрами объекта, конкурентной обстановкой и много еще чем. Параметры могут меняться. То что вчера была "рыночная цена" сегодня будет "очень дорого" (бывает и "очень дешево", но современная реальность скорее говорит о первом случае). Искусство в том что бы быстро понять " сейчас я могу продать за X в течении заданного времени) Если ошибся либо объект "зависает" при высокой цене либо продешевить (верно только в случае если вы не сможете решить задачу ради которой продаете). Выгодно/не выгодно вы сами решаете. Но должны понимать, что инфляция откусывает от 29 млн каждый месяц по 290 000 (примерно) . Чем дольше продаете, тем больше теряете. И еще. У вас нет задачи продать максимально дорого. Задача дешево купить то что вам нужно.

Татьяна Полевая29 апреля 2018, 16:16

Спасибо, Алексей. Совершенно верно))), у нас уже нет задачи продать максимально дорого.
И проблема именно в том, чтобы купить после то, что нам нужно - небольшие дома лучше продаются и поэтому цена на них не так сильно падает, как на большие. Но я вас поняла - надо пытаться найти баланс, там где он все время исчезает.

Алексей Фролов1 мая 2018, 13:13

А минус почему поставили?

Наталия Бондарева28 апреля 2018, 19:39

Загородная недвижимость всегда продается долго,годами.Вообще,обьекты стоят столько,сколько за них готовы платить.Могу посоветовать увеличить рекламу,если снижение цены не помогает.

Алексей Фролов28 апреля 2018, 19:53

Татьяна, в общем виде объект не продается потому, что или плохая цена или плохая реклама. Загородка вообще продается хуже, чем квартиры. И извините за банальность лучше к этому делу привлекать специалистов. И рынок промониторят на предмет правильной цены и рекламу расширят (не цианом единым она делается). Из ощущения после просмотра. Несколько фотографий зданий. Но вот о каком из них идет речь.. сходу не понятно. А цену в сравнении с декабрем из за чего подняли? Звонки на старой цене замучили? Точной причины не зная общей ситуации никто вам не скажет. Тема требует вдумчивого изучения (с анализом документов, местных конкурентов и желательно самого объекта)

Татьяна Полевая29 апреля 2018, 8:16

Алексей, спасибо за ответ, в продаже дом+гостевой дом+гараж - это три строения на участке и на фото, в описании это есть. Цену в декабре снизили - как и все, традиционно перед новым годом, 500 тысяч. - это условная сумма торга.

Татьяна Полевая29 апреля 2018, 8:29

Анализ документов- с ними все в полном порядке. Дом с момента постройки в собственности 9 лет, продается после развода по брачному договору, после развода уже прошло три года, без детей. Все чисто.

Александр Молотов28 апреля 2018, 21:15

У вас там столько конкурентов... И транспортная доступность - не блещет, многие ездят по ночам, чтобы в пробках не стоять.
Совет один, пусть он вам и не понравится - планомерно снижайте цену, пока не пойдут звонки и просмотры.
К сожалению, дальше ситуация будет еще хуже.

Татьяна Полевая29 апреля 2018, 8:19

Александр, спасибо за ответ, транспортная доступность на минке сейчас вполне хорошая - есть платная дорога, ситуация , когда люди ездили по ночам была лет 5 назад. Через два года Минку расширят.

Татьяна Полевая1 мая 2018, 12:03

Минку от платной трассы до парка Патриот , то есть мимо нашего КП - расширят уже в след. году.

Борис Нечаев28 апреля 2018, 23:16

Цена дома - 25 млн. Ни за 29, ни за 26 дом не продастся.

Татьяна Полевая29 апреля 2018, 8:23

Борис, спасибо за совет, буду благодарна, если расскажите из чего вы сложили такую цену ? Дом 320 + гостевой дом 80 , гараж + 40 соток лесной земли в 30 км от МКАД за 25 млн. ? А чего не 20 млн.?
За 25 млн. в нашем КП продаются дома из пеноблока на 25 сотках или под отделку.

Татьяна Полевая29 апреля 2018, 9:09

Да, и если бы в нашем кп можно было бы купить аналогичный по качеству дом в половину меньше и с участком в половину меньше и за 12 млн., мы бы продали дом за 25, но нет таких предложений даже близко. Два собственника после развода - каждому нужно что-то купить.

Dobrikova29 апреля 2018, 11:26

Именно из последней фразы Вы определили цену, к сожалению

Татьяна Полевая29 апреля 2018, 12:11

Не поняла, поясните, пожалуйста: из фразы про двух собственников?

Татьяна Полевая29 апреля 2018, 14:02

Падать в цене бесконечно мы не можем , как и продавать дом сильно ниже рынка не можем- так как потом нам покупать и покупать в этом же рынке.

Татьяна Полевая29 апреля 2018, 14:09

Про 25 млн. - вы , вероятно, не поняли - мы продадим дом за рыночную цену , которая позволит купить два примерно равных по качеству объекта меньшей площади и земли. Но, кажется, я сама с собой разговариваю))

Дмитрий Волков29 апреля 2018, 15:51

На загородном рынке огромное количество предложений, тем более когда у людей есть 25-30 млн. на руках. При таком бюджете выбор огромен. Сами откройте на этом сайте поиск, введите ограничение по цене, например до 25 млн., и посмотрите насколько много будет вариантов. Поэтому вероятность того, что при просмотре человек доберется до вашего варианта, почти равна нулю. Поэтому либо снижайте цену, либо вкладывайтесь в массированную рекламу, чтобы вас заметили.

Татьяна Полевая29 апреля 2018, 16:59

Дмитрий, забила в поиск дома до 29.5 млн. с 30-40 сотками на Минском шоссе до 30 км от Мкад с центральными коммуникациями, ИЖС , с 2009 года постройки - циан показал только два объекта - наш и еще один на 10 км ближе за 27 млн., но под отделку. В чем подвох? - домов , конечно , валом, но , насколько я понимаю, люди ищут по определенным параметрам - шоссе, кол-во земля и пр. и вот тут, согласно, циан у нашего объекта на Минском шоссе нет конкурентов или я что-то неправильно поняла....

Дмитрий Волков29 апреля 2018, 17:39

Татьяна, странно что вы в поиске сразу не вбили название своего поселка, чтобы уж гарантированно не увидеть ни одного конкурента) Нет, большинство не так ищет. У вас за 30 млн. изначально очень маленький пул потенциальных покупателей. Хорошо, если это 5% от всех желающих купить загородный дом. Дальше от этих пяти отсеиваются те, кому не нужно именно Минское шоссе, или те, кому подходит любое или почти любое шоссе, далее те кому не нужен готовый дом и они ищут голый участок с намерением самостоятельно строить. Затем отсеиваются те кому не понравилась ваша отделка или не нужны доп. строения, которые у вас есть. И так можно долго продолжать. В итоге останутся буквально единицы заинтересованных. Поэтому еще раз - вы оставляете всё как есть и настраиваете себя на долгую продажу, либо постепенно снижаете цену и прощупываете рынок, либо, не снижая цены, вкладываетесь в агрессивную рекламу.

Татьяна Полевая29 апреля 2018, 18:01

"или отрезать половину земли с гостевым домом и втиснуть в потребности покупателя, будет ниже рынка - дом за 23-24 млн. на 20 сотках" - да?

Дмитрий Волков29 апреля 2018, 22:32

Снижение цены на 6 млн. и при этом урезание участка вдвое. По моему, безусловно субъективному мнению, вам это никак не поможет.

Татьяна Полевая30 апреля 2018, 10:59

... А продавать 40 ухоженных лесных соток за 10 млн., по мнению реэлторов, поможет. Вопрос кому поможет , видимо, счастливому покупателю. Только , если бы у нас был план подарить часть земли или дома. Спасибо, дорогие риэлторы, вы как сны, туманно - убедительны, но чаще обсурдны , хотя иногда сбываетесь.

Дмитрий Волков30 апреля 2018, 16:33

Ну естественно, Татьяна, я даже не сомневался, что вы увидите в наших ответах лишь то, что хотите увидеть. Где вы узрели в моем ответе, что надо продавать за 10 млн? Вы в любом случае продадите дом дешевле нынешней стоимости. И какая будет скидка в итоге? Миллион, два, три? Так не дешевле ли вложить гораздо меньшую сумму в массированную рекламу и попробовать продать по нынешней цене? Но нет, делать вы ничего не хотите и приходите сюда за советом, ожидая, что риэлторы это некие волшебники, которые знают как убедить покупателя потратить 30 млн. на не интересную им вещь. Да еще и бесплатно. Не хотите сходить в агентство недвижимости, которое занимается продажей загородных домов не для массового покупателя? Они вам целую стратегию продажи могут разработать. Ах да, это же денег стоит. Лучше прийти в интернет в ожидании бесплатного чуда и не получив желаемого скатиться до оскорблений, да еще и безграмотных.

Татьяна Полевая1 мая 2018, 10:22

Ой, Дмитрий, что-то вы так много чего нафантазировали себе... : два агентства продают наш дом второй год, одно самое крупное и известное, одного покупателя за год привели, другое - 2 -х за год привело, от моих собственных усилий в массированной рекламе, в которую по -вашему я не делаю - пришло за год 6 покупателей на просмотр. Агентсва работают за свои 4 процента, свободным агентам преложено 2% . Так что ваша истерика - вообще не сюда, я пришла за советом, потому что хотела услышать " коллективное мнение", в котором по крупицам собрала понятную резюме - любой крупный загородный объект, будь он 1000 метров на гектаре земли , сейчас можно продать быстро только за 25-26 млн. и долго ждать - это я к тому, что можно было обойтись вот этой одной фразой, но почему -то каждый отвечающий писал много букв , приводил математические формулы и говорил о конкурентах.

Татьяна Полевая1 мая 2018, 10:42

И , Дмитрий, вообще никого не пыталась оскорбить, не знаю, где это вы нашли в моих словах, если ваши советы платные, обозначьте , пожалуйста свою ставку за абзац.

Дмитрий Волков1 мая 2018, 16:50

Ваш ответ подтверждает, что вы пришли сюда услышать не что-то новое, а лишь подтвердить уже сформированное в вашей голове мнение. Поэтому все ответы, не совпадающие с вашим и вызвали у вас этот пассивно-агрессивный стиль общения. Истерика? Да ну что вы. Читаю вас с улыбкой и осознанием - рынок вылечит)

Татьяна Полевая29 апреля 2018, 17:05

Есть более логичный вариант, отрезать половину земли с гостевым домом и втиснуть в потребности массового покупателя, будет ниже рынка - дом за 23-24 млн. на 20 сотках - как такой вариант?

Dobrikova29 апреля 2018, 18:54

Татьяна! Я поясню свой ответ. Вы определили(примерно/ цену своего из расчета потребностей, т.е. по цене 2-х предполагаемых к покупке. И ЭТО НЕ ПРАВИЛЬНО! Это и завело Вас в тупик. Выше правильный совет, потом можно хорошо поторговаться или просто появиться нужное и подходящее. Не нужно идти с конца, нужно сначала, ведь у Вас всегда есть остаётся возможность сказать " не продаю", если математика плюс два минуса не сложиться

Татьяна Полевая29 апреля 2018, 20:40

Иногда сложно донести свою мысль - при формировании цены на наш дом мы не исходили изначально из того, что нам нужно купить, мы исходили из анализа аналогичных предложений в престижном юго-западном и западном направлении до 30 км с большими участками от 30-40 соток - поэтому цена была от 40 млн. и в прошлом году мы ее быстро снизили и люди пошли на 35 млн. , но, как правило, после осмотра, им не подходила открытая планировка дома, поэтому мы снижали еще и еще, чтобы включить, возможные, расходы людей на перепланировку, но теперь снижать уже просто не куда, продать чтобы просто не смочь потом купить- это и есть ваш совет? Такой же , вероятно, будет совет людям, которые продают дома-гиганты по 1000 кв.метров, - продавать за 25 млн, потому что на этот бюджет покупателей больше.

Татьяна Полевая1 мая 2018, 12:00

Минус , случайно промахнулась)

Александр Молотов30 апреля 2018, 21:09

Татьяна, чтобы продать загородку, да, надо теперь резать по живому. Или не продавать. Таковы реалии рынка - он не просто упал, он упал катастрофически.
И еще практический совет: а если вы так привязаны к этому месту, почему бы вам не разделить дом и участок пополам и жить двумя собственниками?

Татьяна Полевая1 мая 2018, 10:29

Спасибо, Александр. К месту не привязана. Невозможность продать дом - не может стать поводом для совместного проживания, вот это точно не правильно.

Dobrikova30 апреля 2018, 21:54

Татьяна! Мой совет был в другом: попробовать снижаться до момента нахождения реального покупателя, и исходя из той суммы, понять, реально ли удовлетворить Ваши запросы по встречке, и, если совсем никак, отказаться от продажи. За минус спасибо, за сим откланиваюсь, удачи.

Борис Нечаев1 мая 2018, 10:02

Сформируйте для себя психологически приемлемую цену, ниже которой - не продавайте. 25 млн. для Вас дорого - не продавайте. Я продаю квартиру за 10 200 000 руб. И за 10 199 000 я её не продам. Совет Александра жить соседями зависит от отношений между Вами. Вряд ли они хорошие. А так же от того, желаете ли Вы воссоединить семью. Если да, поезжайте к отцу Зосиме в Георгиевскую церковь в городе Владимире. У всех 12 разлучившихся пар, направленных мною к этому священнику, воссоединились семьи.

Татьяна Полевая1 мая 2018, 11:59

Спасибо, Борис))) Нам бы лучше все-таки продать))) На этой трогательной ноте про отца Зосиму, думаю, все возможные советы в разрешении ситуации уже исчерпаны. Всех ответивших благодарю и желаю всем только хороших людей вокруг и благоприятных разрешений трудных моментов.

Александр Борисович1 мая 2018, 14:28

Татьяна, советую добавить к фотографиям поэтажную планировку главного дома, вспомогательных строений, ну и план участка.

Владислав4 мая 2018, 17:16

Интересный случай. Не вдаваясь в анализ ситуации на рынке, и ситуации вообще - представьте, что у Вас есть покупатель за 25млн. Вот он есть, ждет уже две недели Вашего решения, готов ждать до лета. Как поступите, до лета попытаетесь найти другого покупателя, побогаче, а потом продадите, или готовы ждать еще год "своего покупателя", или есть надежда, что он придет летом?

Татьяна Полевая4 мая 2018, 18:39

К сожалению, мы не в той ситуации, чтобы не вдаваться в анализ рынка - нам нужно покупать взамен два объекта, поэтому за 25 млн., дом с гостевым и 40 соток леса - мы продавать просто не будем. Дом подходит под ипотеку , если что.

Владислав4 мая 2018, 18:51

Дело хозяйское! А самим не любопытно - продастся дом за 28/27/26/25 ? Никто же не заставляет продавать, но просто узнать - есть ли рыба в пруду/на катке вообще.

Татьяна Полевая4 мая 2018, 18:59

Рыба есть в пруду))) Покупатели приходят на просмотр, им очень все нравится, кроме открытой планировки, хотя и она тоже им нравится, но,как правило, им некуда поселить бабушку - непременно нужна спальня на первом этаже, а ее можно сделать только пожертвовав частью второго света или поселить бабушку в библиотеке цоколя - а там мало дневного света. Вообщем - планировка дома для семей без стареньких бабушек, хотя наверно, можно сделать подъемный механизм на лестнице - все решаемо, но почему-то причины одна и таже.

Владислав4 мая 2018, 19:18

Ну да, такая кубатура дома, а бабушку то и негде поселить!)
Но не думаю, что в этом причина.
Люди же видели фото, тащились куда-то...

Татьяна Полевая4 мая 2018, 20:37

Допускаю, что не в этом, но другой причины никто не озвучивал, именно это от каждого второго смотрящего слышу, кто -то еще по телефону уточняет - можно ли сделать спальню на первом и приезжает посмотреть как можно переделать. Кто-то при просмотре спрашивает - можно ли заделать "дыру" ( второй свет) - и тоже пропадает. До торга доходила только одна семья - русские американцы, но в итоге они выбрали дом по-больше. По - этому и не понимаю - просмотры есть, а результата нет.

Татьяна Полевая4 мая 2018, 18:44

Кроме того, аренда подобного дома стоит 2 т. евро и пользуется большим спросом круглый год, так что - ипотека для покупателя может стать бесплатной, а с расширением минки в след. году и платной трассы - цена аренды может возрасти .

частный маклер5 мая 2018, 8:47

Покупателя и в помине нет, а вы все решили и про аренду, и про ее цену и про бесплатную ипотеку. Главное-чтобы без бабушки. Тогда все получится. А реалии другие. Загородка-очень-очень сложный сектор. Строят люди "под себя", а это "под себя" других людей не устраивает. Где-то в семье несколько детей, где-то пожилые родители. Мало когда двое молодых дееспособных людей покупают дом для ПМЖ. И чтобы возникло совпадение, чтобы потенциальные клиенты рассмотрели ваш вариант (с учетом переделок, доведения под свои запросы), с ценой надо обращаться правильно. Уже сказали, или по-живому, либо никак.

Татьяна Полевая5 мая 2018, 10:48

Уже писала об этом - цена снижена с учетом рынка и с учетом возможных переделок. Люди приезжают на просмотр по более чем подробным фото и описанию - спальни все наверху, внизу открытая планировка - приезжают, зная, что увидят, без сюрпризов, но такое ощущение, что приезжают ради любопытства - посмотреть на необычный объект. Возможно, добавление плана дома и участка, поможет, что и сделаем после праздников.

Татьяна Полевая5 мая 2018, 10:50

И про бабушку тоже писала - установить подъемный механизм с креслом на лестницу , это не дорого.... точно не 5 млн.))) Семья без бабушки - это была ирония, все решаемо и довольно просто.

Татьяна Полевая5 мая 2018, 11:24

Не очень понятно, почему планировка одного и того же дома за 25 млн. полностью устроит, а за 29 млн - нет. Зачем покупать дом в котором нужно на 4 млн. делать перепланировку ? Это же как нужно заморочится и полностью все переделать. Полно предложений за 25 млн. - готовых универсальных массово удовлетворяющих среднего потребителя с 5 спальнями, в том числе на первом этаже, правда участок при этом будет 20 соток, потолки стандартной высоты
и окна из пластика - в таких домах, достаточным будет перекрасить стены и поселить 10 бабушек)) - выбор завались. Зачем рассматривать такой неподходящий по планировке дом на 40 сотках , если вам он не подходит?

Владислав5 мая 2018, 21:59

- "Не очень понятно, почему планировка одного и того же дома за 25 млн. полностью устроит, а за 29 млн - нет. "
Татьяна... Просто потому, что это будут разные нишевые клиенты. Те, у кого 25лямов - "потолок", будут считать это предложение офигительным дисконтом, и офигительной удачей.
Ну а у кого есть 30-35лямов, могут считать этот вариант "дополнительным головняком" - переделывать что-то, тратить время и средства.

Борис Нечаев11 мая 2018, 8:02

Татьяна, предложений очень много и всё решает вопрос симпатии к Вашему дому. Многое решает энергетика Вашего дома и лично Вас. Если люди едут по фото - значит им нравится. Реальные ощущения тоже должны быть приятными. Вплоть до мелочей. Оцените, приятно и комфортно ли находится покупателям в Вашем доме. Если люди приезжают, значит у них есть деньги. Лично мне понравилось Минское направление, в праздники путешествовал по Белоруссии. Лично я купил бы дом по Минке - в Белоруссии, но близко к границе с Россией, в посёлках Несвиж, Снов. Цены на дома там сопоставимы с размером моей недельной зарплаты, при этом можно гулять по замку Радзивиллов и купаться в огромном озере.

Сейчас обсуждают
редакция[email protected]